上半年·热城|成都：楼市从复苏到火热，土拍价格创新高

5年蝉联中国“新一线城市榜首”的成都，2020年上半年的楼市，给人们留下了深刻记忆。

一方面，新房限价与二手房价倒挂现象明显，由此催生了6个“万人摇”项目，最高认筹人数超过4万，最低中签率仅有0.85%；另一方面，成都土拍市场给人“狂飙突进”之感，上半年楼面价刚创出19800元/平方米的新高，进入下半年，就迅即打破纪录，楼面价突破了2万元/平方米。

在业内人士看来，作为房地产市场前景被长期看好的核心二线城市，近年来，成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势，更多改善和资产保值需求逐渐释放，高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。

4万人摇786套房，新房市场整体“火爆”

疫情之后，全国各地房地产市场迎来复苏回暖，作为核心二线城市，成都楼市的升温态势可用“火爆”来形容，在天府新区、龙泉驿区等区域均出现了中签率极低的“万人摇”项目。据不完全统计，今年上半年，成都的“万人摇”项目达6个，其中2个项目的认筹人数超过2万人。

位于天府新区的川发天府上城项目，开盘当天推售786套住房， 参与认筹人数高达40568人，增加新成都新盘摇号人数纪录，认筹率达51.6倍，中签率1.94%。龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目，开盘推售194套住房，认筹人数达22806人，认筹率达117倍，中签率仅有0.85%，成为成都上半年“最难买到”的新房项目。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，成都市场异常火热，“万人摇”项目明显增多，究其原因，一方面，受限价政策影响，成都多区域一二手房价格倒挂明显，成都部分新开盘项目售价大幅低于市场预期，更有项目售价较周边二手房折价40%以上，意味着摇中便坐享100万-200万元的增值收益，中签率自然显著偏低。此外，成都这类核心二线城市经济基本面出众，房地产市场前景被长期看好。

贝壳研究院高级分析师潘浩也告诉新京报记者，“万人摇”内在的驱动力仍然是新房限价与二手房市场价格产生倒挂，加上疫情期间积压的部分需求集中释放，推高优质区域市场热度；同时，区域规划价值预期带来区域市场热度的上升，例如天府新区。

市场成交呈现“大面积、高总价、改善化”趋势

从整体交易数据看，据贝壳研究院统计，成都上半年商品住宅市场累计成交797万平方米，同比增长8%。分季度看，在疫情影响严重的一季度，成都商品住宅市场成交量同比下跌12%，二季度市场恢复后快速反弹，成交量同比上涨30%，实现上半年累计成交量的上涨。此外，上半年累计供销比为0.8，去化周期在9个月左右。

潘浩分析认为，从当前成都的新房市场存量情况来看，整体供销平衡，去化周期较短，新房市场整体将保持一定的活跃度，在偿债高峰期的资金压力下，开发商下半年仍会有加推盘带动客户入市的热情。但上半年，调控政策上出现了一定收紧的信号，价格管控对项目入市也将形成一定的压力，所以预期下半年新房市场会出现一定程度的稳中收紧，新房市场成交量增速大概率会有所放缓。

新京报记者注意到，在成都上半年惊现的6个“万人摇”项目中，4个项目位于天府新区，1个项目位于龙泉驿区，1个项目位于温江区。天府新区无疑已是成都房地产市场的一个“香饽饽”，不仅成了供地大户，今年以来成交均价也是涨幅明显。

对此，潘浩分析称，区域分化背后的逻辑是所承接需求的分化。贝壳研究院观察发现，近年成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势，在经济下行、投资渠道收窄的情况下，更多改善和资产保值需求逐渐释放，高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。这其中，主城区、天府新区以及高新区均为市场关注的热点。

二手房市场现“V”形走势，整体处于“中温”

从二手房市场看，据贝壳研究院数据显示，今年上半年成都二手住宅市场“量平稳、价微升”。上半年，成都二手住宅网签成交量同比增加1.4%，总体市场成交基本未受疫情影响。具体来看，上半年市场成交呈现“V”形走势。2月疫情之下，成都二手住宅成交环比大幅下滑近90%，3月成交环比增长5.7倍，4月环比继续增长82%，5月成交增速收窄至11%，6月需求释放达到平台期，环比小幅下滑9.4%。

价格方面，上半年成都二手房均价整体呈现温和上涨。贝壳研究院数据显示，今年二季度，成都二手住宅成交均价同比上涨4%。从月度走势来看，2月成交处于低位，均价也环比下跌，4-6月均价环比走高，基本恢复至年初1月水平。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，上半年成都二手房市场韧性修复，尤其是二季度成交保持高位，一方面是上半年流动性宽松，房贷利率下行，一定程度利好楼市，另一方面是一季度疫情抑制需求的集中释放。总体上，2020年上半年成都二手房市场处于“中温”状态。

“下半年，在房住不炒的基调下，行政性调控放松的概率极小。从数据分析看，预计下半年成都二手房市场成交好于上半年，全年成交大概率同比小幅增长。”许小乐说。

土地市场热度高，楼面价同比上涨35%

提起今年上半年的成都楼市，不能略过的是楼面价不断增加新纪录、高溢价频出的土拍市场。贝壳研究院数据显示，成都上半年的土拍楼面价同比上涨了35%。

今年4月2日，建发以近47亿元成交总价、26.9%溢价率拿下锦江区一宗地块，楼面价创下新高，达到19800元/平方米，直奔2万元大关；7月2日，下半年刚刚开启，一宗高新区的宅地被渝太地产以11.55亿元成交总价、39.86%溢价率竞得，成交楼面价20700元/平方米，增加新了成都的土拍成交纪录。

更值得瞩目的是成都土拍市场上普遍存在的高溢价率。50%溢价不罕见，接近甚至超过100%的溢价率也时有发生。比如，3月19日，大发地产力挫15家房企，拿下新都区一宗宅地，成交楼面价11800元/平方米，溢价率高达125%，增加新了新都区的土地成交价格；2月28日，隆基泰和拿下龙泉驿区一宗宅地，成交楼面价11000元/平方米，溢价率高达96.4%。

对于房企激战成都土拍市场，成交楼面价破2万，潘浩表示，面对市场波动和偿债高峰期的资金压力，开发商布局重回核心区，优质地块竞争激烈，由此带来了阶段性的楼面价上涨。

贝壳研究院整理的数据显示，就土地市场而言，成都上半年公告出让6090亩，累计同比增长0.4%；土地成交5524亩，同比减少11%；而受供应地块质素影响，楼面价同比上涨35%，溢价率同比上涨3个百分点。

新京报记者 王海亮