深圳二手房交易新规重构中介市场规则

深圳二手房交易新规重组中介市场规则字体:萧中大学分享:深圳二手房交易新规重组中介市场规则2022-02-16 08:54:16来源:经济参考报作为一个以二手房交易为主的城市，面对二手房行业起步价带动房价快速上涨等问题，深圳从2021年开始将楼市调控的重点转向二手房市场，推出二手房交易参考价机制和“单边 作为全国最早启动二手房调控的城市，深圳二手房市场发生了巨大的变化:参考价格机制效果已经明显，市场预期快速回调将导致量价齐跌，新房市场也将受到影响；新的交易机制导致市场规则的重构，或有望解决部分市场顽疾。 二手房市场继续下探“现在是买方市场，不降价没人会去看房子。” 深圳乐有家的经纪人刘先生表示，目前中介推销的房源都是接近参考价的竹笋。由于某些原因，业主急于出售，不仅要降价，还要帮买家补足中介佣金。 “一般二手房交易就是买卖双方各支付1.5%的佣金。 但是现在行情不好。如果买家只愿意承担0.8%，有的卖家宁愿承担2.2%，给我们3%的佣金。 二手房成交量之所以持续探底，是因为深圳引入了二手房参考价机制，商业银行按照参考价发放住房贷款，降低了购房者的财务杠杆，最终导致市场预期逆转。 2021年2月，深圳住建局发布全市3595个住宅小区二手房交易参考价，以住宅小区为区域网格单元。 当时市场反应参考价普遍低于市场价，引起了很大争议。 如深圳“网红板块”华润城润府单价18万元以上，政府参考价定为13.2万元。 负责参考价评估的深圳市房地产与城市建设发展研究中心主任王峰表示，27%的小区位于热点区域，存在挂牌价高于实际成交价10%以上的高价炒作现象。 “所以，一些小区的参考价和市民感受到的业主报价确实有30%以上的差距。 在参考价机制发布之前，市场普遍认为月均成交5000套是深圳二手房市场的“门槛”。 2020年高峰期，深圳一个月卖了13400套二手房。 但由于银行是按照参考价发放住房贷款，所以成交价和参考价的差价需要计入首付。深圳二手房市场形势急转直下，月成交量持续下滑。2021年二手房仅成交40699套，下跌近六成。 2022年1月，深圳二手房成交量持续走低，仅成交1557套。 二手房交易量的急剧萎缩，给房产中介公司的经营带来了困难。 深圳链家南门店店长林表示，参考价出台后，(门店)已经好几个月没有卖二手房了。 直到去年年底，一个月能卖出一套。 今年以来，二手房市场的活跃度依然不高，到目前为止，一套都没有成交。 “有客户来看房，但是看房量比较少，客户还价很低，业主接受不了。 随着时间的推移，成交量低导致二手房挂牌价松动。 现在“接近参考价”是中介房源推广的标准。 深圳中原研究中心发布的数据显示，2021年12月，63%的样本房源挂牌价跌幅在5%-10%之间，19%跌幅在5%以内。 林介绍，这家店维护的二手房挂牌价基本和之前的市场价差不多。 “不急着卖的业主，报价略有松动，但幅度不大。 非常着急卖的业主，定价会比较接近参考价，但是量很少。 “二手房交易新规重构中介市场规则。中介积累的房源“瞬间归零”，忙着“抢客户”，发布“一对一”的管家式卖房服务广告，想方设法拿到卖家的独家代销合同。 行业协会下发通知，禁止中介机构以“返利”、“定金”等不正当手段诱导消费者签订代销合同，对涉嫌引导卖家与其他中介机构解除代销合同的中介机构进行约谈...2021年11月，深圳二手房交易新网签系统重构中介市场规则。 新系统通过与民政、社保、不动产登记等部门的数据对接，将房源、代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节全面上线，纳入政府监管。 这次制度调整带来了中介行业商业模式的两大变化:一是从“多方委托”到“独家委托”；第二，从“双边代理”到“单边代理” 以往业主卖房时，一般会将房屋委托给几家中介机构挂牌出售，存在“跳单”等潜在纠纷。为了少交中介费，买卖双方可能会绕过已经提供服务的中介，自己进行交易或者选择收费较低的中介进行交易。 2021年1月，在深圳，网络平台博主在发布购买房屋的视频后被指控“跳单”。博主、经纪人、深圳市房地产经纪人协会都对此发声，闹得沸沸扬扬，最终对簿公堂。 新制度规定，在同一时间段内，卖方只能将房屋独家委托给中介机构的经纪人挂牌出售。 记者从中介处了解到，二手房网签签订委托协议后，必须由签约的经纪公司操作，可以避免“跳单”纠纷。 深圳市房地产中介协会认为，此举迫使卖方谨慎选择中介和经纪人为其服务。 因此，未来中介从业人员会更有动力做好长期职业规划，珍惜自己的信用信誉，提升自己的专业能力。 此前，二手房交易存在中介“吃差价”的问题。 2021年2月，深圳市民李先生意外发现自己手中的购房金额与中介机构保管的三方合同中的金额不一致，揭开了经纪人收取60万元差价的违法行为。 新制度打破了以往买卖双方委托同一家中介机构甚至同一家中介机构的模式，建议买方委托不同于卖方的中介机构购买房产，从而促使买卖双方与其委托的中介机构形成单方委托关系。 中介是“独立”的，只对客户负责，是为了在实际交易中实现客户利益的最大化。 目前二手房市场低迷，新制度能否有效发挥解决市场顽疾的作用，还需要进一步观察。 市场不再需要积分来给新房排名。长期以来，深圳房地产市场交易以二手房为主，占比70%。 所以深圳的房价其实是由二手房的价格走势决定的。 二手房交易参考价机制实施后，深圳二手房交易量自2007年以来首次低于新房交易量。 国家统计局数据显示，自2021年5月以来，深圳二手房价格已连续8个月下降。 二手房市场量价齐跌向新房市场，遏制了一套二手房价格倒挂引发的“炒新热”现象。 尤其是2021年第四季度，新房市场也出现了后劲不足的问题，就连网红盘也遭遇了“滑铁卢” 华润城润熙一期2020年11月吸引万人抢房，而2021年12月开盘的华润城润熙二期，价格不变，房源数量基本不变，但开盘当天未售出约200套。 这种现象充分说明，买方市场预期逆转，他们越来越谨慎，信心不足。 除了少数条件特别硬的新盘，很多新盘都不再需要通过积分排名来买房。 随着新房市场回归平静，许多开发商都采取了促销措施，并加大了与中介机构的推介合作。 深圳贝壳新房策略顾问中心数据显示，2021年9月，深圳新房代理渠道开盘率迎来拐点，上升至77%，而之前为60%左右。 春节过后，记者走访了多家新售楼处，每家都“非常空空置”。其中两家只有一组买家，最多的一家只有三组买家。 凯撒云王府位于华为公司所在地坂田区。1月7日拿到预售证，推出130套房源。目前，有一半的房子仍在出售。 除了记者，还有两组买家在看房。 销售人员告诉记者，售楼处大年初三开门，但春节期间客流很少，每天都有两三组客人。 开盘就推出了9.95折加物业费的促销活动。 由于凯撒陷入现金流危机，售楼处特意宣传了龙岗区住建局给购房者的提示，要求购房者将定金、首付款等预付款转到项目资金监管账户——广东省深圳市龙岗公证处6号。 资金由龙岗区住建局、龙岗公证处、中国银行共同监管，确保项目资金专款专用，实现“确保楼房交付”的目标 与此同时，房地产市场的另一个现象又卷土重来:期房业主对未交房质量的敏感度大大提高。 最近交付的深圳光明区华润置地公园九里花园，有业主因高速公路附近噪音污染拒绝收楼。位于深圳宝安区的建岗山一号花园，仍在建设中，被业主投诉外墙材料与购房时销售人员介绍的不符。 (记者赵瑞希)【纠错】