“摘星”成功！退市危机消除后，云南城投的转型之路还有多长？

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

终于“摘星”了。

5月11日晚间，*ST云城(600239.SH；以下简称云南城投)发布公告称，公司自2022年5月13日撤销退市风险警示，公司A股股票简称由“*ST云城”变更为“ST云城”。

云南城投的退市危机源自2020年。彼时，因期末净资产为负值，公司股票于2021年4月28日起被实施退市风险警示。

经过一年的一系列自救措施后，云南城投终于迎来曙光。只是，打赢了“保壳战”的云南城投不等于脱困成功。由于连续三个会计年度扣非后净利润均为负值，加之公司持续经营能力存在不确定性，其将被上交所实施其他风险警示，公司股票继续在风险警示板交易，价格的日涨跌幅限制仍为5%。

来源：云南城投公告

“摘星”成功

4月25日，云南城投发布2021年年报显示，因房地产竣备结转面积较上年增加，云南城投实现营收60.47亿元，较2020年增长37.65%；对应归母净利润同比增长80.4%至-5.07亿元；扣非后净利润则同比增长33.22%至-22.68亿元，归属上市公司股东的净资产为7.05亿元，由负转正。

其中，云南城投取得房地产收入40.4亿元，同比增幅63.6%，毛利率25.7%；商业管理收入9.9亿元，同比增23.5%，毛利率82.9%；物业管理收入3.83亿元，同比增9.85%，毛利率17.06%。

云南城投营收主要来自房地产、商业管理、物业服务、酒店运营。其中，房地产仍是公司的收入大头，报告期内贡献营收40.42亿元，较2020年同期增加63.62%，营收占比为66.85%。

年报显示，2021年云南城投实现销售金额约15.06亿元，销售面积约12.58万平方米。同时，通过多方努力保障了昆明湖项目中坝8号地块和杭州萧山项目的顺利交房。加之其他项目，总计实现结转收入金额40.42亿元，结转面积31.03万平方米。

截至报告期末，云南城投尚有存续地产项目23个，待开发土地项目10个，其中8个位于云南昆明，剩余2个分别为陕西安康的秦岭皇冠健康小镇以及海南海口的天利会展别墅项目，总计待开发面积约76.06万平方米，一级土地整理面积约150.34万平方米。

净资产的由负转正，也让云南城投在年报发出的同时，还发布了一则“关于申请撤销退市风险警示并实施其他风险警示的公告”。公告称，公司对照《上海证券交易所股票上市规则》（2022年1月修订）第9.3.2条的相关规定，并经逐项排查，公司股票被实施退市风险警示的情形已经消除，向上海证券交易所申请撤销退市风险警示。

如今，云南城投终于成功摘“星”。

不过因为2019年、2020年、2021年连续三个会计年度扣除非经常性损益后净利润均为负值，且最近一个会计年度财务会计报告的审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性，根据相关规定，云南城投将于2022年5月13日起被上海证券交易所实施其他风险警示。

“卖子”求生

回顾这一年来云南城投的“摘星”之旅，“卖子”是其绕不开的话题。

2020年，云南城投为11家子公司寻找买家，但挂牌一年无人问津。直到2021年2月26日，北京银泰、康旅集团确定接盘公司银泰系11家标的资产，挂牌底价合计30.09亿元。

2021年4月9日，云南城投公告宣布拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售城投置地、安盛创享、民生喜神等20家下属公司股权，其中部分股权资产需在产权交易所预挂牌。

2021年4月29日，云南城投召开第九届董事会第八次会议，审议通过了《重大资产出售暨关联交易预案》等相关议案，拟通过云交所公开挂牌方式出售苍南银泰、杭州海威等11家子公司股权。

2021年7月9日，云南城投现身云南产权交易所官网，本次挂牌转让的是其持有的云南艺术家园51%股权，转让底价仅1元，增价幅度为100万元，最终由价高者得。同年9月及10月，云南城投旗下的西双版纳云宇置业、陕西普润达投资股权先后挂牌出让。

到了今年4月20日，云南城投再发公告，拟以公开挂牌方式对外出售其持有的云南城投龙江房地产开发有限公司等20家公司若干比例股权，以及由云南城投下属公司成都银城置业所持有的成都华尔道夫酒店……

事实上，对于云南城投近几年来频繁出售资产，外界早已司空见惯。不过，复盘云南城投每次“卖子”都有其控股股东云南康旅集团一次又一次出手为其兜底，这一次也不例外。

在4月20日的公告中云南城投就明确表示，控股股东康旅集团将会指定云南城投康源投资有限公司或下属公司按照挂牌底价和公开挂牌项下的其他交易条件竞价一次。

这也意味着，在此之间若无其他房企参与项目的竞价，云南康旅集团均会以底价悉数收入囊中。如此操作也让此次交易构成重大资产重组，具体的重组方案将在2022年6月披露。

转型之路

为了“求生”，云南城投近几年除了“卖子”也一直在谋划转型，但在定位上，却一直在不断调整。

云南城投最早为外界所熟知是作为昆明旧城改造项目的开发运营商，大型工程如昆明环湖东路土地一级开发项目，单体总面积就达4.18万亩，包括中海、万科、招商等房企在进入昆明时，都曾选择傍上这个“昆明地主”。

此后在2014年左右，云南城投开始了全国化战略，涉足北京、陕西、甘肃等地，并在旅游地产领域向四川等地拓展项目。

2016年起，云南城投又先后并购银泰集团位于温州、杭州、宁波、成都等地共8个项目；并以240亿元总价“蛇吞象”收购成都会展，彼时该公司表示，将进一步打造西南地区及全国商业、住宅地产开发的“龙头企业”。

按照发展战略，云南城投2018年计划实现向“开发商+运营商”转型。然而到了2019年鲸吞成都会展交易终止后，云南城投开启了持续的瘦身计划，经营策略同样调整为“向产业地产商全面转型”，模式则从规划化增长为主转向质量、效益型增长，力争成为“中国健康休闲地产引领者”。

在这一转型目标提出一年后的2020年，云南城投又提出成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大平台，转型为“具有差异化竞争力的综合服务运营商”。

来源：云南城投5月9日公告

在5月9日的公告中，云南城投明确，基于对行业趋势的判断，结合自身情况，将持续推动重大资产重组和资产置出工作，做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商。

而上述关于物业和商管的提法最早出现在云南城投2021年半年报中，其表示，“加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备。”

其中，成立于2008年的云南城投物业为云南城投旗下物业公司。年报显示，2021年该平台管理项目20余个，签约面积约500余万平方米，相较于2021年半年报签约面积1059万平方米减少了一半。

云泰商管则是云南城投的主要商业运营管理平台，于2018年由云南城投、中国银泰合资成立。项目来源最早主要是股东方托管的14个商业项目，对应项目300万平方米；截至2021年底，去泰商管签约项目19个，签约面积约238万平方米。

数据显示，2018-2021年，物业管理、商业管理业务每年累计为云南城投贡献营收逾10亿元，成为稳定的业绩来源。2021年两项业务分别营收3.8亿元、9.9亿元，同比分别增长9.85%、23.54%，合计为13.74亿元，营收占比为22.72%。其中商管业务毛利率高达82.86%。

据嘉和家业此前统计数据，2021年已发布年报的48家上市物业中，平均营收为36.27亿元，平均毛利率为29%，其中主营商业运营的中骏商管、华润万象生活、招商积余等商业运营管理平均毛利率在50%以上。

然而从目前情况来看，云南城投除了在商业管理方面保持较高的毛利率外，其余轻资产运营表现平平。显然云南城投也意识到了这一点，其在5月9日的公告中表示，从公司的长期发展目标出发，除利用现有资源辅助转型外，后续将通过寻找新的战略业务、优质资产注入，进一步优化资产结构，形成现金流稳健、利润递增的良性循环经营模式。

新的转型定位效果究竟如何尚待观察，摆在云南城投面前更为紧迫的则是“摘帽”和偿债。

截至2021年末，云南城投拥有短期借款2.56亿元，一年内到期的非流动负债为33.57亿元，同期账面货币资金为5.52亿元。

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